9月18日，深圳市政府印发《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行 ）》，从10月1日起施行。有业内人士指出，此次施行的新政策意在打击写字楼“二房东”市场的乱象，依法依规规范产业用房租赁市场。

其中规定，产业用房原则上不得转租、分租；约定可以转租、分租的，应按规定或约定出租，受转租人不得再次转租；还提出了产业用房租金指导价格发布制度，通过主管部门编制并发布产业用房租金指导价格，对于租金高出最近年度发布的指导价格15％的，将可能被约谈和信用惩戒。

（图源：深圳住房和建设局网页截图）

早在新政策印发前，政府已经开展了行动。据深圳晚报报道，8月26日，龙岗区11个街道同时开展了产业用房租赁市场违法违规行为专项整治行动。据悉，本次集中统一行动执法检查发出责令整改通知书11份，发出询问通知书31份，并且本次专项整治行动将持续发力。据网友爆料，近期坪山片区也开始整治了。

 壹 “二房东”赚差价、偷面积

产业用房被“二房东”承包了，并从中间赚差价。这是深圳市场的现状。

举个例子，写字楼“二房东”从一手房东手里承包下了整栋楼，承包价仅需要100元/平/月，紧接着他将办公室统一装修包装，统一管理，装修后再出租就收180元/平/月，赚其中的差价。

同时，写字楼“二房东”还会利用走道等公共面积，比如将出电梯的走道占用为办公室前台入门的位置。

（正在装修的办公室，图摄：圳在买房）

写字楼二房东“偷面积”也是业内的潜规则。目前深圳该类商办实用率普遍在50%以下，甚至个别实用率低于35%。

因此，这也让写字楼“二房东”放出的租金，远低于市场行情。在寸土寸金的粤海街道，有中介就告诉圳室长，诚心想租办公室，最低40元一平米可以拿下了。

这对企业来说，其实是变相增加了租金成本。

（中介宣传单，图摄：圳在买房）

科技园写字楼48元一平米，是不是很心动？

近日，市政协委员叶亚丽在市政协六届二十三次常委会议“促进深圳民营经济发展”专题协商会上，通报了研究深圳工业用地的情况。“在过去十年间，深圳工业用地的土地出让宗数和面积都在呈现稳重有降的趋势，出租面积也在持续下降。与此同时，厂房租金却在快速上涨，部分地区年涨幅都在25-30%。产业用地和用房的供需矛盾非常突出，已经明显挤压了民营经济的发展空间。”

叶亚丽指出，租金的快速上涨和二房东有着密切的关系，“二房东”扰乱产业用房租赁市场，使得产业用房租金快速上涨，已经严重干扰了产业转移和产业升级的整体节奏和生态结构，加剧了企业特别是工业企业、先进制造业企业的流失。

但是反过来说，写字楼“二房东”的存在，正是意味市场上有一定的需求。对中小型企业来说，直租办公室的租金太高、面积太大，而二房东的分租，正好解决了中小型企业对中小办公室的需求。

 贰  有人在扩张，有人在退场

圳室长实地走访写字楼二房东物业发现，有人在扩张，有人在退场。

写字楼“二房东”林先生还在不断“扩张”的市场份额，当问到生意好不好做的时候，他也是一脸笑意：“我们刚刚又承包下了一整层呢！”

为什么还在“扩张”？林先生说：“我们算账也不是按一套来算的，是按整层和总体来算的，比如我们包了一整层，基本都租出去了，价格也不错，剩下一套即使做特价出租，匀下来，我们也是赚了。”

“我们在这一片做了很久，已经成熟稳定了，那些亏本退场的公司，主要是因为资金实力不够雄厚，像去年我们花了240-250元/平/月包了一整层，但是受到大环境的影响，即使我们装修好了，也才租到160元/平/月，这种情况换其他公司亏了几百万早就不干了。”

林先生还分享了一个有趣的事，他们不仅会装修办公室内部，还会把公共区域也装修了，为了好租出去，比如卫生间。他说：“有些香港客户特别注重公共区域配套的环境，香港客户看房会是先到卫生间绕一圈。”

不过，中介跟圳室长分享的故事则是另一番景象。中介表示，其实现在的市场一点都不好做，看房的客户多，但定租的很少，那些说好做的写字楼“二房东”，其实就是“死鸭子嘴硬”，希望客户看到乐观的市场状态。前段时间科技园南区某写字楼“二房东”张先生，正准备不干了，因为张先生的大客户退租了，一下子搬空了三层。

（刚刚撤租的办公室，图摄：圳在买房）

特价房40元/平/月，500㎡，科技园南区

 叁  专家：是一个好的政策目标

国家高端智库-中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，此措施对进一步完善租赁市场的秩序，和提升对市场的监管力度有一定的指导，但政策的推行，并一定能完全保证分租现象的消失，在目前政策的基础之上，将来可以根据实际的情况、条件来做一定的调整和完善。

独立地产评论人朱罗纪认为，从大方向来看，除了价格之外的市场规范，是正确与合理的，要确保产业租赁市场的稳定发展，想办法提供更多的产业空间，是一个好的政策目标。

朱罗纪表示，目前的政策偏规范，少鼓励，尤其是效法租赁住房价格的管理，采用了产业用房的价格管制，短期内也许有一点效果，但是执行一旦长期，就会打击供应方的供给积极性，最终能否真正带来产业用房真实租赁价格的稳定，不好讲。

“一般来说，搞价格控制，只会让‘二房东’越来越多，而不会越来越少。”朱罗纪表示，“除非采用非常严厉的惩罚，按以往经验看，无外乎就是整改罚款，利益驱动之下，能否禁止很不容易。这样的政策会让二房东的行动（尤其是合同行为）变得更加隐蔽，更难以监管。”

朱罗纪建议，可以出台一些政策鼓励产业用房的房主有动力对产业空间投入资金，改造修缮，快速增加供应，供应多了，不需要搞价格管制。

新政执行倒计时，你们认为，深圳产业用房租赁市场会怎么走呢？