商业办公选址写字楼租赁是每个企业发展过程中都要面临的事情。面对广夏万千，眼花缭乱的办公室租赁信息和项目房源，企业如何找到最适合自己的办公室？今天小编就给大家对几个方面进行具体的分析，希望对您的决策起到一点作用。

我们凭借多年的行业经验，从市场需求的角度出发，结合楼宇空间的供应和市场情况，对写字楼选址的关键要素进行分析，供大家参考。具体如下：

一、位置

写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，写字楼项目的区位和地段很大程度上决定了其价值。同时也方便公司招聘人才，业务外出作业，客户上门拜访的第一考虑要素。

城市都有商圈的概念，办公商圈也在其中，在哪个区哪个商圈选址，是第一个考虑的问题。

二、租金

区域商圈位置，楼宇品质，周边氛围，供应库存情况，决定了写字楼的租金水平。

写字楼租金一般多少，如何判断价格是否合理？

各个城市商圈差别很大。像在深圳这样的一线城市的写字楼，一般按每天每平方多少元算，也有的写字楼是按月算的，每平方每月100左右。100平方每月一两万元。一般的二线城市，大约每月每平方30－50这样，1元/平/天。

办公楼租金是按照每天每平方米来报价和还价的。比如，某办公楼的报价为“人民币2.5元/平/天”。也有的是按每月每平方米来报价和还价的，比如人民币100元/平/月”。

物业管理费是除租金之外最重要的一项费用，因为一座办公楼的环境、服务品质的好坏，与物业管理公司的管理水平直接相关。各个物业管理公司的收费往往有高有低，因此，在租赁办公楼时，应当事先明确物业管理费水平以及支付方式。

租赁办公楼需留意租赁对象上有何特别之处。

营业执照问题，合同中必须明确出租人能够提供相关材料供承租人办理营业执照；

车位问题，合同中须明确出租人是否提供车位供租户使用，是否收取费用；

水电网络宽带费用问题，商水商电还是民水民电，是否接入运营商的专线；

空调制冷与供暖问题，是否正常使用，北方冬天的供暖设备是否足够，是否有延时费用等。

电话容量问题，有一些老的办公楼可能会有电话容量的限制，对电容量要求较大的企业，应当事先确认；

税费负担问题，一般租赁产生的税费应由出租人承担，并由出租人交付租户租金发票。

三、氛围

评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整体，所以这里所说的规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性；因为写字楼客户——企业，比较看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件。

随着产业园区的发展，位置和项目的产业氛围也很重要，像金融、互联网、科技公司都是扎堆的存在。试想，你的公司行业属性去了一个不相关的业态区位办公，那是多尴尬？

四、房况

房况的好坏和是否合适使用是租户必须考虑的一个重点。房屋空间质量、空间布局是否合理，是否跟使用要求匹配，改造难以程度和改造成本是否合理好控制。如果不合适，改动涉及到的墙顶地面、隔断间、消防、空调硬件设施、电路灯具，是否好改，费用是谁承担，是否合理。

写字楼硬件方面分以下几个方面，主要是体现科技与创新。 建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上； 办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间； 标准层高：室内净高2.6m以上；以及车位、电梯、通信、安保、供电等方面。

空间布局一般包含老板间、财务室、会议室、经理室、员工开间、接待间、茶水间、娱乐休息室，母婴室等等。

五、配套

配套是指，作为企业在该项目办公生活的过程中需要用到的一些配套设施和服务，交通，员工就餐，员工和企业购物，企业开展业务，企业会议和活动，企业宣传和推广等等。

有听说员工在食堂吃腻了离职的？有没有购物方便带小孩方便员工不愿离开的？

六、服务

1、注册，涉外办公楼除了可以出租给在境内注册成立的企业（包括境内股东投资设立的企业，也包括境外股东但在境内注册成立的企业，如外商投资企业、中外合资企业等）外，还可以出租给境外公司在境内设立的办事机构。北京的企业注册问题特别多，政策常变。

2、业主方，一般大业主和有运营的公司业主或者出租方服务相对要好，小业主的服务相对更差。特别在开票注册办理税控等方面，有一个机构的服务肯定比自己去跑好一些。

3、物业公司，好的物业公司服务靠谱，不好的物业公司不但服务差，在装修和消防等环节卡租户和收黑钱的现象非常之多，最好租前了解一下。

一个好的出租方，承载了很多服务职能，空间服务为载体，提供各式各样的企业服务。空间改造，工商财税，投融资对接，法律政务，人力资源，活动健康，社区活动等等。

七、装修

办公楼交付形态有的是是毛坯房，有的是遗留装修；当然有些会有简单的吊顶、地板等装修，大多数租户均会对其进行再次装修或者装饰，因此，出租人往往会给予租户一段时间来装修。由于租户在该段期间装修房屋，并不能实际使用房屋，出租人一般会免收这段时间的租金，也就是免租期。

装修最大的问题是空间改造装修成本，过程繁琐，不可控因素很多；关于电路、空调系统、消防系统的改造，更多涉及政策和有关人员的掣肘，理清关系再决定是不是租这个房子吧。

当然，装修装饰很好的办公室，令人心旷神怡有没有？呆着都不想回家了吧？

八、风水

办公室是经营管理与决策的中心，其风水环境的好坏，直接影响领导人员的决策方向、工作业绩，关系到企业的生存发展。当然，不同的人，风水的布局大不相同，这是由生辰八字命理决定的。但也有些是每人通用的。下面三方面，是写字楼风水要注意的基本常识：

1、地理环境适宜

可选择周围视野宽阔、空气清新、光线明亮、清静无燥音的地带作为写字楼选地。风水中讲究“生气”旺气，除此之外，还要注重“人气”。这里的“人气”不仅要考虑周围环境的人气，还要考虑地区或商圈的人气。在一个人烟稀少的地方，再努力也难以创办一个成功的大企业。所以写字楼的位置，首先要选择周围人口密集、流动快的地理位置为宜。

2、 坐向得当

写字楼的坐山，既要旺运还要“命逢三合”。在写字楼建设规划前，可用罗盘测定八卦方位。择吉山吉向用之，凶山凶向则避而化之。写字楼大门的前面，不要正对下楼梯或是电梯门口。大门在外者，对面不可有路冲、医院或厕所之类不吉的形煞建筑物。

3、内部布局合理

董事长、总经理等关键人的办公桌，要安放在后面较稳定安静的“坐山”区域，使其有“稳坐江山”之感，不宜安放在大门边或是有很多人走动的走道傍，这样不仅风水不佳，面前大量晃动的人群，也必对老总们的思维大受影响。其它较重要领导人的办公桌，坐位后不可有门、窗，更不可有走道，主工作不顺或任职不稳定。各个小办公室的门，避开正冲，主双方矛盾冲突严重。财务人员，业务人员应选择在旺财的位置办公。不吉利的煞气方位，可以摆设办公设备，如电脑，复印机，文件柜之类，办公室内外存在较大的凶煞时，采取措施进行制煞化煞。

附：写字楼装修风水9点要素

1、写字楼装修时寻找吉利方位应以最高主管为主。

2、门面一定要大，这是写字楼装修风水中重要的一项。

3、写字楼装修时，楼梯切忌正对着大门，而写字楼装修大门时又不可对着电线杆、大树、路冲。

4、厕所在写字楼装修时不可设在写字楼大门旁边。

5、天花板一定要高，窗户一定要有，且多多益善。

6、写字楼装修好之后天花板或者墙壁漏水速补救。

7、办公桌不可对厕所门，写字楼装修时，办公桌不可用铁皮钢制，办公桌上方不可有横梁或者吊灯。

8、写字楼的财位，在进门斜对角，该位置要明亮、干净，忌空门、放假花。

9、写字楼的主管、负责人，旁边有水龙头主漏财，其后方必须有牢固的靠山。

九、合同条款

1、签约对象：千万注意您的签约对象是什么身份，是不是有出租权利，如果是二房东必须注意他们持有的合同期限情况。

2、租期约定：一般企业租写字楼考虑租1-2年，持续经营性质的可能会有3-5年的租约；目前行情看来违约率非常高，企业发展的不可预期性是导致退租不能完成合约期限的主要原因，所以必须考虑选择一个合适的租期，考虑搬迁成本，违约成本；最好约定中途退租是否有更好的处理替代方案以免除违约被处罚金。

3、 违约条款：什么情况算是违约？条款有很多种，触发违约条款一般有对应的处罚条款，最常见就是罚金等于押金。签约的时候看仔细，请法务审核，规避风险。

同时需要注意以下事项：

1、注重对承租单元租期、起租日、月租金、免租期、物业费税费取暖费停车费等约定。

2、房屋装修消防验收通过的时间，消防图纸。

3、押金付款方式及押金退还条款。对于承租人而言，争取所付押金的金额要尽可能少，需要在合同中强调：租期结束时，业主应该退还租户押金的具体时间及因押金退还滞后而产生的滞纳金等，以防个别业主在租户退租房屋时对租户进行百般刁难、拖欠房屋押金不还。

4、关于免租期在整个租期中所处的时间段的约定。对于租户而言，尽量在合同谈判时争取把免租期放到整个租期的前阶段。

5、退租后的交房状况：现状交房还是原状交付。对于租户而言，争取在合同中约定，退租后房屋按退租时的现状交付，尽量避免签为退租时必须把房屋恢复成刚租赁时的原样。

6、退租看房约定，如果您退租前还在办公，天天有人看房影响办公，可以约定看房时间。